Đầu tư nhà ở theo mô hình dự án là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn nhân lực, khoa học - công nghệ... vào việc sử dụng nhà ở theo kế hoạch và phương án cụ thể nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế - xã hội đặt ra. Ở nước ta hiện nay, quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá gắn liền với phát triển đô thị, nhu cầu về nhà ở tại các khu đô thị tăng lên nhanh chóng. Để giải quyết vấn đề này đã có nhiều hình thức đầu tư phát triển nhà ở, song thực tiễn cho thấy các mô hình đầu tư phát triển nhà ở nước ta đang bộc lộ nhiều bất cập. Vì vậy, tham khảo kinh nghiệm của một số nước châu Á có điều kiện tương đồng với Việt Nam về vấn đề này với mục tiêu đáp ứng hài hoà về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, nhu cầu của người dân và thực hiện chính sách xã hội của Nhà nước là vấn đề rất có ý nghĩa.
1. Kinh nghiệm của Trung Quốc
Sau hơn 30 năm cải cách mở cửa, đời sống của nhân dân Trung Quốc, đặc biệt là ở các đô thị đã thay đổi căn bản, đây là điều kiện hết sức thuận lợi để phát triển nhà ở. Bắt đầu năm 1998, Chính phủ Trung Quốc đã quyết định ngưng cấp nhà ở phúc lợi mang tính hiện vật, thực hiện tiền tệ hoá và thương phẩm hoá việc phân phối nhà ở. Quyết định này đã đánh dấu một thời kỳ mới trong đầu tư xây dựng nhà ở. Khắp các đô thị, các nhà đầu tư tập trung vào thành lập các dự án xây dựng và phát triển nhà ở. Tuy nhiên, những năm gần đây, thị trường nhà ở của Trung Quốc không mấy lạc quan, nhà thương phẩm xây dựng xong không bán được. Theo số liệu thống kê năm từ 1999, cả nước có 101,71 triệu m2 nhà bị ứ đọng, trong đó có đến 61% vốn đầu tư vào nhà ở là vốn vay từ ngân hàng. Chỉ tính riêng năm 2002, đã có khoảng 95 tỷ USD chảy vào lĩnh vực nhà đất, tăng 30% so với năm 2001. Tỷ lệ tăng trưởng về nhà ở tại Trung Quốc tăng bình quân hàng năm khoảng 30%(1). Mặc dù nhà ở được xây dựng nhiều nhưng số hộ gia đình gặp khó khăn về nhà ở lại tăng lên. Ước tính mức tăng mỗi năm khoảng 0,4 triệu hộ. Ở các thành phố, thị trấn hiện có khoảng 6 triệu hộ có diện tích nhà ở mới đạt mức 6m2/người. Tại Thượng Hải, giá nhà trung bình được rao bán khoảng 9.475 NDT/m2; tại Bắc Kinh 6.000 NDT/m2 và tại Quảng Châu với giá bán xấp xỉ 7.383 NDT/m2. Theo thống kê, có tới 70% người dân ở các đô thị của Trung Quốc không thể mua nhà với mức giá như hiện nay. Sức mua thấp bắt nguồn từ sự phát triển quá "nóng" của thị trường nhà ở. Giá đất tăng nhanh, thuế đánh vào xây dựng nhà ở quá cao, điều này đã làm tăng giá nhà, vượt quá khả năng thanh toán của người dân. Nguyên nhân chính của giá nhà đất ở Trung Quốc tăng cao là do ngân hàng nới lỏng việc cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản.
Trước tình hình trên, Chính phủ Trung Quốc đã đề ra nhiều chính sách và giải pháp cụ thể nhằm hạ nhiệt thị trường nhà ở. Trước hết, cụ thể hoá và yêu cầu các cơ quan chức năng phải thực hiện tốt các chính sách vĩ mô để ổn định và phát triển thị trường bất động sản. Đồng thời, Nhà nước tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư vào tài sản cố định, quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh đất đai và vốn vay, đồng thời ngăn chặn việc đầu tư mạnh trở lại vào lĩnh vực này. Chính phủ nâng mức cầm cố tài sản của chủ dự án từ 30% lên 35% tổng giá trị của dự án bất động sản, mục đích để đảm bảo cho giá cả bất động sản không tăng nhanh hơn tỷ lệ lãi suất ngân hàng. Cùng với các biện pháp trên, Chính phủ Trung Quốc tiến hành việc hoàn thiện chế độ quản lý đất đai song song với việc cải cách cơ chế này; thực hiện thanh lý các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không phát huy hiệu quả.
Để khắc phục tình trạng mất cân đối về cung - cầu thị trường nhà ở, Chính phủ Trung Quốc đã có nhiều biện pháp cụ thể, thiết thực nhằm đưa thị trường nhà ở phát triển trở lại bình thường:
Một là, tập trung vào giải quyết vấn đề giá cả nhà ở, nhằm hạ thấp giá nhà tăng quá cao so với thu nhập thực tế bắt đầu từ việc xây dựng cơ chế hình thành giá hợp lý, hạ thấp giá nhà thương phẩm. Để làm được điều đó, Chính phủ Trung Quốc đã tập trung chỉ đạo thực hiện một số biện pháp như:
- Rà soát và chuẩn hoá lại quy hoạch tổng thể đô thị, tăng cường sự quản lý của Nhà nước đối với công tác quy hoạch đô thị và từng bước hình thành cơ chế cung ứng đất đai. Yêu cầu các cấp chính quyền địa phương phải tăng cường sự kiểm tra, giám sát quy hoạch tổng thể đô thị, đảm bảo nhu cầu xây dựng cho dân cư, cung cấp đất với giá rẻ cho sử dụng nhà ở. Để giải quyết mất cân đối giữa nhà cao cấp, biệt thự với nhà chung cư giá rẻ, Chính phủ Trung Quốc đã quyết định ngưng cấp đất cho những dự án xây biệt thự nhằm tiết kiệm đất, giành nhiều đất để xây dựng các khu chung cư cao tầng giá rẻ. Theo đó, Chính phủ đã quy định 70% đất thổ cư trong các dự án phải được sử dụng xây các căn hộ nằm trong khả năng mua của người dân. Điều này đã được đại đa số nhân dân nhiệt tình ủng hộ. Đi kèm với biện pháp trên, Chính phủ cho phép giảm, miễn các loại thuế, phí không hợp lý trong quá trình xây dựng, phát triển nhà đất cho người dân có thu nhập thấp.
- Đưa ra các giải pháp trực tiếp góp phần cải thiện dịch vụ cho cá nhân vay vốn mua nhà ở. Những cải tiến này tập trung vào một số vấn đề như: phương thức hoàn trả được tính toán phù hợp với nhu cầu chi tiêu và khả năng tích luỹ, tiết kiệm của số đông công nhân có mức thu nhập trung bình, đơn giản hoá trình tự vay vốn và hoàn trả vốn v.v..
Hai là, để giải quyết vấn đề nhà ở cho cán bộ công chức và người có thu nhập thấp, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện việc đưa tiền nhà vào lương đối với cán bộ, công chức nhà nước. Từ năm 1998, chính thức chấm dứt hình thức phân phối nhà theo kiểu phúc lợi xã hội trước đây để chuyển sang phương thức đưa tiền nhà ở vào lương. Các chi phí mua nhà ở được thanh toán bằng khoản tiền lương của công chức trích lập để tạo dựng nhà ở khoản tiêu dùng cá nhân và khoản hỗ trợ mua nhà. Đồng thời, từng bước thiết lập thể chế cung cấp nhà ở đô thị dựa thẹo mức sống. Theo đó, những người có thu nhập thấp được mua nhà ở giá rẻ với sự hỗ trợ của Nhà nước hoặc nơi làm việc. Những người thuộc diện khó khăn được mua nhà ở tiện dụng thông qua các hình thức giúp đỡ khác nhau của Nhà nước về kinh tế. Đối với những người có thu nhập cao thì phải mua nhà ở theo giá thị trường. Nhà nước tạo cơ chế và chính sách nhằm đa dạng hoá các hình thức huy động vốn, quản lý một cách chặt chẽ thị trường bất động sản, thực hiện nghiêm chỉnh việc đấu thầu các dự án xây dựng nhằm hạ giá thành nhà ở. Cùng với các giải pháp trên, Chính phủ Trung Quốc đã áp dụng chế độ trích lập quỹ công cộng về nhà ở, quỹ này được sử dụng chủ yếu vào việc xây dựng và sửa chữa nhà ở cho cộng đồng dân cư.
Ba là, để khắc phục tình trạng đầu cơ bất động sản nhằm thao túng thị trường, Chính phủ Trung Quốc đã quyết định nâng mức đặt cọc tối thiểu và xiết chặt các tiêu chuẩn cho vay. Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (BOC) đã có nhiều giải pháp tăng cường việc kiểm soát vốn vay nhằm hạn chế tình trạng "đầu tư thái quá và vay gia tăng". Nhờ những biện pháp kiểm soát quyết liệt này, tình trạng đầu tư quá mức vào lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã được kìm hãm lại, đầu tư vào kinh doanh bất động sản đã lắng xuống. Khắc phục được cơ bản tình trạng đầu cơ. Theo số liệu thống kê của Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc, năm 2005 đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là 1.575 tỷ NDT (tương đương 195 tỷ USD) tăng 19,8%, thấp hơn nhiều so với năm 2004 là 28,1 % và 2003 là 27,2%. Quan hệ cung cầu về nhà ở đã được cải thiện đáng kể, tạo điều kiện cho việc ổn định thị trường nhà cho nhân dân.
2. Kinh nghiệm của Nhật Bản
Nhật Bản, do diện tích đất ở các đô thị chật hẹp, nên hướng xây dựng các khu chung cư cao tầng để giải quyết nhà ở là hướng đi cơ bản. Việc đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đã được thực hiện từ rất sớm. Mô hình này đã mang lại hiệu quả thiết thực, đặc biệt là các dự án xây dựng nhà chung cư. Đến năm 2003, tại Nhật có khoảng 116 vạn hộ gia đình có nhà mới, trong đó có gần 20 vạn hộ mua nhà chung cư, chiếm tỷ lệ 17%. Tại các đô thị lớn như Tôkyô, Kyođô... dưới sức ép của dân số, nhà chung cư chiếm một tỷ lệ đáng kể, trước thực trạng giá đất đô thị tăng cao, xu hướng xây dựng nhà chung cư đang là giải pháp hữu hiệu trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân.
Đặc điểm nhà chung cư xây dựng theo mô hình dự án tại Nhật Bản bao gồm nhiều loại nhằm hướng tới nhiều đối tượng với mức sống và thành phần xã hội khác nhau. Theo đó, các chung cư xây dựng mới được chia thành nhiều loại tuỳ theo nhu cầu của người sử dụng. Có những chung cư quy mô và tiện nghi vừa phải, phù hợp với đối tượng có thu nhập thấp và trung bình, nhưng cũng có những chung cư với những căn hộ cao cấp, tiện nghi hết sức hiện đại và rộng rãi, nhằm đáp ứng đòi hỏi của những người có thu nhập cao trong xã hội.
Về quản lý xây dựng đối với các dự án xây dựng nhà ở tại Nhật Bản việc động đất xảy ra thường xuyên. Vì vậy, chính quyền đề ra các tiêu chuẩn kỹ thuật rất cao và giám sát hết sức chặt chẽ việc tuân thủ kỹ thuật trong quá trình thực hiện dự án. Theo đó, các dự án xây dựng nhà ở nói chung, trong đó có nhà chung cư phải đảm bảo quy hoạch chung của địa phương. Đặc biệt phải tuân thủ các quy định về chiều cao của công trình. Đối với những công trình vượt quá chiều cao quy định thì chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng đặc biệt, gọi là chế độ xây dựng tổng hợp. Để được cấp giấy phép xây dựng đặc biệt này, dự án phải tuân thủ một số yêu cầu nhất định như: phải xây dựng theo quy hoạch đường giao thông, công trình phải nằm trong các khu đất công đã được giải toả với diện tích đủ lớn v.v.. Sau khi xây dựng và đưa vào sử dụng, việc quản lý và duy trì nhà chung cư được tiến hành thông qua Ban Quản lý nhà ở. Sau đó, ban này lại uỷ nhiệm cho một công ty quản lý nhà ở thực hiện. Công ty quản lý nhà ở sẽ lựa chọn ra Ban Quản lý nhà ở cho từng khu vực hoặc từng ngôi nhà chung cư. Ban Quản lý này sẽ thay mặt công ty quản lý nhà thu phí quản lý, phí sửa chữa, tu bổ nhà từ những người đang sống trong chung cư.
Việc kinh doanh, quản lý xây dựng và sử dụng nhà ở tại Nhật được chính quyền quản lý hết sức chặt chẽ. Ở Nhật Bản, không cần phải đợi đến lúc công trình hoàn thiện xong, người ta đã tiến hành bán công khai các căn hộ ngay trong lúc đang xây dựng. Mặt khác, người dân có thể mua các căn hộ theo đơn đặt hàng đối với chủ đầu tư với các yêu cầu riêng của mình. Điều này đã tạo ra sự thuận lợi cho chủ đầu tư trong huy động vốn và thu hồi vốn, về phía người dân, họ có nhiều cơ hội hơn trong việc lựa chọn cho mình một căn hộ phù hợp với nhu cầu, sở thích và thu nhập.
3. Kinh nghiệm của Inđônêxia
Ở Inđônêxia, mô hình đầu tư phát triển nhà ở theo dự án đã thu hút được sự quan tâm của đông đảo người dân và các cấp chính quyền. Chính phủ Inđônêxia đã đề ra chính sách và chiến lược dài hạn phát triển nhà ở và các điểm dân cư đến 25 năm. Thực hiện chủ trương trên, Inđônêxia đã xây dựng khoảng nửa triệu căn hộ để bán cho những người có thu nhập thấp và hàng trăm ngàn căn hộ tiện nghi để bán cho những người có thu nhập cao trong xã hội.
Những năm gần đây, các dự án đầu tư phát triển nhà ở của Inđônêxia được thực hiện bởi Cơ quan phát triển đô thị quốc gia gồm các doanh nghiệp nhà nước, các công ty phát triển nhà ở của tư nhân, các thành viên của Hiệp hội bất động sản, và các tổ chức phi lợi nhuận khác. Chính phủ đóng vai trò trung tâm là người xây dựng chính sách về nhà ở và kiểm soát việc chỉ đạo phát triển nhà ở và chỗ ở. Việc thực hiện các kế hoạch phát triển nhà ở thường do doanh nghiệp trực tiếp đảm nhận.
Chính phủ Inđônêxia đã có nhiều hỗ trợ tích cực về tài chính cho hoạt động đầu tư phát triển nhà ở bằng việc thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở đối với cán bộ, công chức và áp dụng lãi suất ưu đãi đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở. Theo đó, lãi suất cho vay đối với hoạt động này luôn thấp hơn mức lãi suất thực tế ngoài thị trường. Những năm gần đây mức lãi suất tín dụng cho đầu tư nhà ở là 8%/năm với những căn hộ nhỏ; 12%/năm với những căn hộ khác và thời hạn cho vay khá dài, thường từ 15 đến 20 năm, tạo điều kiện thuận lợi cho kinh doanh bất động sản.
Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án ở Inđônêxia thường được thực hiện theo công thức 1-3-6 . Nghĩa là trong một dự án thường phải đảm bảo tỷ lệ 1 nhà ở cao cấp, 3 nhà ở trung bình và 6 nhà ở có quy mô vừa phải giành cho người có thu nhập thấp. Cộng đồng dân cư trong các dự án nhà ở bao gồm nhiều người có thành phần xã hội và thu nhập khác nhau, các thành viên này cùng chung sống với nhau trên nguyên tắc bình đẳng và hỗ trợ lẫn nhau, điều này tránh được sự chia tách về môi trường sống dẫn tới việc làm tăng khoảng cách giàu nghèo và phát sinh các vấn đề xã hội.
4. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Theo kinh nghiệm của các nước thực hiện đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đã đạt được các mục tiêu kinh tế - xã hội nhất định, đáp ứng nhu cầu bức xúc về nhà ở cho nhân dân trong quá trình công nghiệp hoá và đô thị hoá. Có thể rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam nhằm giải quyết tốt vấn đề bức xúc xã hội tại các khu đô thị hiện nay.
Một là, đa dạng hoá các hình thức huy động vốn trong đầu tư phát triển nhà ở
Vốn đầu tư cho phát triển nhà ở rất lớn. Qua kinh nghiệm cho thấy, các nước trên thế giới, các dự án đầu tư phát triển nhà ở muốn huy động được nguồn vốn lớn thì phải thực hiện việc đa dạng hoá các hình thức huy động vốn. Tại Nhật Bản, nguồn vốn cho đầu tư phát triển nhà ở chủ yếu được huy động thông qua thị trường chứng khoán; tại Trung Quốc, nguồn vốn này được huy động thông qua các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng, bên cạnh đó, Chính phủ Trung Quốc cũng đã xây dựng cơ chế ưu đãi cho người dân vay vốn tạo lập nhà ở thông qua các hình thức như: vay vốn ưu đãi, hỗ trợ tiền mua nhà, thuê nhà đối với những hộ gia đình có khó khăn về nhà ở...
Hai là, chú trọng vai trò của Nhà nước trong đầu tư phát triển nhà ở
Nhà nước đóng vai trò hết sức quan trọng đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở. Kinh nghiệm của các nước cho thấy hoạt động này chỉ thực sự đạt hiệu quả cao khi có sự quản lý chặt chẽ, sự quan tâm, hỗ trợ của Nhà nước. Vai trò của Nhà nước đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở được thể hiện qua việc Nhà nước là người hoạch định chính sách vĩ mô, thực hiện quản lý nhà nước thông qua việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở, thực hiện hỗ trợ về giải phóng mặt bằng, tái định cư, vay vốn ưu đãi... Từ kinh nghiệm thực tiễn, có thể nói rằng Nhà nước đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, do đó, cần phải tăng cường hơn nữa vai trò của Nhà nước để hoạt động này đạt được các mục tiêu đề ra.
Ba là, bài học về kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản
Quản lý thị trường bất động sản là cơ sở hết sức quan trọng cho hoạt động đầu tư phát triển nhà ở. Kinh nghiệm của các nước cho thấy, để quản lý tốt thị trường bất động sản thì khung pháp luật về bất động sản phải quy định hết sức chặt chẽ và chi tiết các điều kiện về sở hữu, sử dụng, khai thác và kinh doanh bất động sản. Với hệ thống các quy định pháp luật về đất đai ở các nước tương đối đồng bộ, ổn định và minh bạch. Do đó, hiện tượng đầu cơ, tranh chấp bất động sản thường ít xảy ra. Các giao dịch về bất động sản được thực hiện nhanh chóng, thủ tục hành chính về đầu tư bất động sản gọn, minh bạch, đó là những điều kiện hết sức quan trọng để quản lý thị trường bất động sản. Ở nước ta muốn quản lý tốt thị trường bất động sản, Nhà nước cần phải tiến hành sửa đổi, bổ sung hệ thống pháp luật cho phù hợp với sự dịch chuyển của quyền sử dụng đất trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Tăng cường hơn nữa vai trò quản lý của Nhà nước nhằm thực hiện có hiệu quả việc quản lý thị trường nhà đất thông qua việc rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật hiện hành liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất, nhằm khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn, làm hạn chế hiệu quả của thị trường quyền sử dụng đất, làm cho thị trường này đi vào ổn định và vận hành tuân theo quy luật cung - cầu.
Bốn là, xã hội hoá việc phát triển nhà ở xã hội
Về cơ bản, vấn đề nhà ở xã hội luôn giành được sự quan tâm của chính quyền các cấp và các tổ chức xã hội. Trong đó, phát triển nhà ở xã hội thường do các tổ chức phi chính phủ đảm nhận, dưới sự hỗ trợ của nhà nước. Theo đó, các tổ chức này sẽ đứng ra kêu gọi sự hảo tâm của xã hội, sự đóng góp của các tập đoàn kinh tế, các công ty trong và ngoài nước đóng góp tiền xây dựng nhà ở cho người nghèo. Tại Trung Quốc, vấn đề đầu tư phát triển nhà ở xã hội chủ yếu do chính phủ đảm nhận. Chính phủ Trung Quốc đã xây dựng nhiều cơ chế hỗ trợ người dân có thu nhập thấp như: hỗ trợ vay vốn, bảo lãnh vay vốn mua nhà ở, bù giá lương vào nhà ở, thiết lập đa dạng các hình thức tạo lập nhà ở như nhà cho thuê, nhà mua trả góp. Ở nước ta vấn đề này cũng được triển khai thành công ở một số địa phương. Chính quyền các cấp đã hết sức linh động trong việc xây dựng quỹ nhà ở xã hội, huy động vốn tại các tập đoàn kinh tế nhà nước để giải quyết nhà ở cho các đối tượng xã hội. Chính quyền đã xây dựng nhiều chính sách hỗ trợ và ưu đãi đối với các đối tượng này, như hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng, ưu đãi về tiền sử dụng đất, bảo lãnh cho vay vốn mua, thuê nhà ở; xây dựng các mô hình về phát triển nhà ở xã hội theo hướng xã hội hoá nhằm huy động hết các nguồn lực trong dân cư.
Tóm lại, giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động trong quá trình công nghiệp hoá và đô thị hoá đang là bài toán nan giải ở nước ta hiện nay. Trong đó, xây dựng nhà ở theo mô hình dự án được đánh giá là khá thành công ở các nước có điều kiện tương đồng với nước ta. Những bài học kinh nghiệm thành công về vấn đề này góp phần nghiên cứu xây dựng chiến lược phát triển nhà ở cho nhân dân đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
ThS. PHAN MẠNH CƯỜNG
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Phát triển đô thị mới từ thực tế kinh nghiệm của các nước (2005), Báo cáo kinh tế đô thị, số thứ 4 (02/11).
2. Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
3. Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội (2002), Thị trường nhà, đất ở Hà Nội - Thực trạng và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước,Kỷ yếu hội thảo khoa học, Hà Nội.
4. Nguyễn Ngọc Mai (2004), Giáo trình kinh tế đầu tư, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội, Nxb Thống kê.
5. Học viện Hành chính quốc gia, Quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư, Hà Nội.
6. Phát triển quỹ nhà theo hướng đa dạng hoá hình thức đầu tư (2006), Báo Kinh tế đô thị, số thứ 4, ngày 19/4.
(1) Phát triển đô thị mới, từ thực tế kinh nghiệm các nước (2005), Báo cáo kinh tế đô thị số thứ tư 02/11.
